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相伴第 39 期

本期作者 | 汪洋

近期房地产政策持续优化调整，多个城市全面放开“认房不认贷”，存量房贷也如期调整，一系列政策就像一套“组合拳”，更加符合房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产行业也有望向供需平衡的“新中枢”回归。对于普通投资者，我们怎么理解房地产政策的优化调整？对于房地产市场又会有什么样的影响呢？这是本期“招夕相伴”想与大家探讨的话题。

 

首先，我们回顾一下今年7月以来接连释放的利好政策都有哪些？

 

这些政策包括但不限于：

 

01

7月24日

中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。政治局会议之后，住建部、央行、金监局等部门积极响应，我国房地产政策开启了新一轮的调整优化进程。

02

7月27日

住建部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

03

7月31日

国常会指出要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

04

8月1日

中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限。继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

05

8月25日

住建部、央行、金融监管局推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，将其纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务局、住建部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。

06

8月31日

央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于LPR加20BP，大幅下调40BP。

 

中央定调后，地方也紧锣密鼓地开始发力。比如8月31日，广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策。随后，上海、北京跟进，一线城市全面执行“认房不认贷”政策。截至目前，已有超过20个城市执行“认房不认贷”政策。

 

进入9月，国内多个城市宣布部分放宽或者全面取消区域性房产限购政策，执行了13年的限购政策开始在重点城市逐渐“退潮”。在放开限购政策的同时，各地还相继出台了“带押过户”、发放购房补贴、放宽增值税免税年限、降低首套住房贷款利率等配套政策，打好政策“组合拳”的决心展现无遗。

 

持续的房地产政策优化调整，背景是房地产市场供求关系发生了重要的变化。这种变化背后的短期和中长期原因是什么呢？

从短期原因看，一是需求端基本面下滑：经济增速和居民收入增速放缓，居民购买力不足，需求端受到影响；二是供给端输血不足：在底部徘徊两年多的房地产市场，今年下行压力一度加大，部分房企陷入流动性危机，供给端处于深度调整，部分房企缺少新的融资渠道，缺少自我造血机制；三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大：催生了提前还贷以及经营贷、消费贷置换存量住房贷款等行为，产生了一些风险隐患。

 

从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐明显，长期住房需求基本面发生变化：从2022年开始中国人口首次出现负增长，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口结构的变化将会使得长期住房需求基本面发生变化；二是城镇化进程放缓，住房供给逐步饱和：据兴业证券统计，2022年末我国常住人口城镇化率为65.22%，虽比2021年提高0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓；此外，我国家庭住房套户比已接近1.1，住房供给整体达到平衡，但不同城市可能面临分化不均问题；三是房地产供给侧需要新发展模式，权益型投资将占据更大比例：当前我国房地产市场已逐步由增量向存量转变，此前房企的“三高”模式已不再适应新形势，新发展格局下权益型融资工具将发挥更大作用，如REITs，居民可通过REITs享受到不动产增值收益，也自然影响到房地产市场供需两端。

（资料来源：WIND，华西证券研究所。风险提示：引自外部机构的观点或信息，我们并不对该等观点和信息的真实性、完整性和准确性做任何实质性的保证或承诺。）

 

政策“组合拳”连续落地的影响

从政策效果来看，根据中指调查数据，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。从市场表现来看，中指研究院监测显示，一线城市新房、二手房热度均有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，特别是优质板块项目，购房者关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转后，议价空间也在缩小，整体上看，房价呈现一定趋稳态势。此外，除房地产政策以外，近期减税、活跃资本市场等政策“组合拳”也持续落地，有望进一步提振居民和企业部门的经济信心。

（资料来源：WIND，华西证券研究所。风险提示：引自外部机构的观点或信息，我们并不对该等观点和信息的真实性、完整性和准确性做任何实质性的保证或承诺。）

 

不过，全国房地产市场整体成交规模提升尚不明显，政策显效还需要时间。

 

短期来看，多地有望继续加快优化楼市政策，降低首付比例、降低房贷利率、放松限购政策等，多个新政带动下，预计核心城市购房者入市积极性提升。价格方面，针对新房价格，短期开发企业预计仍以快速出货、回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，其中核心一二线城市房价有望逐渐企稳，三四线城市房价下跌预期仍在。二手房方面，随着挂牌量的上升，二手房价格上涨动力不强，预计短期二手房价格小幅上涨，整体以稳为主。

 

整体而言，房地产政策的落地可能带来多方面影响：

1）对地产行业来说，地产政策体系将更加符合地产新形势，房地产行业也有望向供需平衡的“新中枢”回归，提振经济信心；

 

2）对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患；

 

3）对购房者来说，居民房贷付息支出减少，能够提升可支配收入，助力消费提升、扩大内需。按照9月20日公布的最新报价，5年期以上LPR报价为4.2%，首套房贷利率最低为4.1%。若按照贷款300万元30年商业贷款计算，在等额本息还款的情况下，每月可节省月供约170元，总利息节省约6万元。

面对地产政策“组合拳”，一方面，我们期待未来政策继续朝着更加优化的方向发展，为购房者和房地产市场带来更多福音；另一方面，部分核心城市房价虚高、供需失衡等问题将在较长一段时间之内持续存在或许也是不争的事实，建议投资者审慎决策，理性配置。

风险提示：基金有风险，投资须谨慎。引自证券公司等外部机构的观点或信息，我们并不对该等观点和信息的真实性、完整性和准确性做任何实质性的保证或承诺。上述观点、看法和思路根据当前市场情况判断做出，今后可能发生改变。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。